Faut il investir maintenant dans une SCPI?

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Ce n’est pas un placement spéculatif. Il ne faut pas acheter dans une optique de plus-value car, même si le prix des parts a eu tendance à augmenter ces dernières années, il est, depuis 2011, en léger recul, et cette tendance pourrait perdurer plusieurs années. L’achat de parts de SCPI se justifie pour qui recherche un bon rapport rendement/risque. Après ces préalables, quelles sont les perspectives du marché ? « Les SCPI ne sont pas dans une tour d’ivoire leur permettant d’ignorer la crise, souligne Arnaud de Dewach-ter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Dans le contexte actuel, avec un rendement supérieur à 5 %, elles présentent une prime de risque très intéressante par rapport aux emprunts d’Etat. » Pour Guy Marty, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), « les SCPI se trouvent prises dans ce cercle vertueux qui fait que les flux de capitaux, en provenance aussi bien des institutionnels que des particuliers, se tournent vers les valeurs refuges. Dans cette optique, les SCPI sont certainement un bon véhicule. »

Les rendements vont ils baisser en 2016?

scpi-en-assurance-vieC’est fort probable. La tendance baissière est enclenchée depuis plusieurs années. Il faut toutefois relativiser cette baisse de rendement. Le marché locatif est aujourd’hui plus difficile : les taux de vacances augmentent et les locataires en place renégocient les loyers. « L’immobilier d’entreprise bénéficie d’une force d’inertie car les baux sont généralement des 3-6-9, souligne Guy Marty. Par ailleurs, partant de 5 %, même si les revenus baissent légèrement, les SCPI disposent d’une bonne marge de sécurité. »

Le marché des SCPI est-il liquide?

« Depuis septembre 2002, l’AMF a mis en place de nouvelles modalités permettant d’établir sur le marché secondaire un prix d’exécution qui équilibre l’offre et la demande. Les ordres sont centralisés par la société de gestion chaque semaine, quinzaine ou mois, en fonction de la SCPI. Pour les SCPI à capital variable, les parts sont rachetées par la société de gestion, ou bien il existe un fonds de remboursement qui permet d’assurer les retraits », détaille Arnaud Dewachter. Même si les SCPI ne sont pas le marché le plus liquide, le risque de blocage du marché des parts est donc très réduit … A condition que le vendeur s’aligne sur le prix du marché. Pour les SCPI à capital variable, les prix sont fixés par la gestion, avec un écart de +/– 10 % par rap-port à la valeur d’expertise.

Peut-on assister à un krach comme dans les années 1990 ?

En 2011, le prix moyen des parts de SCPI a très légèrement baissé, mais, « techniquement, vu la nouvelle organisation du marché secondaire, il n’y aura plus de problème de liquidité », explique Guy Marty. Attention, cela ne signifie pas que si tout le monde veut sortir en même temps les prix ne vont pas baisser. Mais, dans la mesure où ils sont déjà le résultat de la confrontation de l’offre et de la demande, ce qui n’était pas le cas dans les années 1990, il est très peu probable qu’ils s’écroulent.

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