LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES en 2015

plus-values-immobilières en 2015
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L’article 10 de la Loi de Finances pour 2004 (loi 2003-1311 du 30 décembre 2003) a réglementé les plus-values réalisées à l’occasion de la cession à titre onéreux d’immeubles détenus par les particuliers.

Ces plus-values sont soumises, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, à l’Impôt sur le Revenu (IR) au taux proportionnel. Lors de la mutation, la plus-value sera déclarée et payée dans le même temps. Depuis 1976, les plus–values étaient déclarées et payées l’année suivant l’opération et comprises dans le revenu global soumis au barème progressif de l’IR.

Sont éligibles à ce régime : l’ensemble des immeubles bâtis ou non bâtis ainsi que les droits immobiliers et certains titres de sociétés.

Les plus-values imposables sont:

–         toutes ventes quelles qu’en soient la forme, le caractère et les modalités de paiement

–         les échanges même sans soulte

–         les partages autres que ceux de communauté conjugale et de succession

–         les apports en sociétés

 

Détermination de la plus-value

 

La plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Les cessions portant sur des immeubles détenus depuis plus de cinq ans jouissent d’un abattement pour durée de détention et d’un abattement fixe.

 

Il est à noter que :

–         le prix de cession est celui stipulé par l’acte augmenté le cas échéant des charges en capital et indemnités au profit du cédant et diminué des frais de cession supportés par ce dernier (commission de vente, frais de certifications et diagnostics obligatoires et frais de mainlevée d’hypothèque).

–         le prix d’acquisition s’entend du prix versé par le cédant et stipulé dans l’acte.

Si l’acquisition se fait à titre gratuit, le prix de revient à retenir est celui qui a servi de base à la liquidation des droits de succession ou de donation.

 

Les frais d’acquisition en cas de revente à titre onéreux sont majorés d’une somme forfaitaire de 7,5 % pour tenir compte des frais, mais l’on peut faire valoir les frais réels dûment justifiés comme les frais d’enregistrement, de TVA, d’honoraires de notaire ou de commissions versées à des intermédiaires.

Si l’acquisition porte sur un immeuble acquis à titre gratuit, la valeur vénale est majorée du coût réel des frais d’acte ou de déclaration, ainsi que des droits de succession ou de donation.

Diverses dépenses comme celles de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation etc., à condition qu’elles n’aient pas été engagées à des buts locatifs ou déjà prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, peuvent être ajoutées au prix d’acquisition.

Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise.

Si l’immeuble est cédé plus de cinq ans après son acquisition, le contribuable peut évaluer forfaitairement ces dépenses à 15 % du prix d’acquisition.

 

Les abattements

 

Il existe deux formes d’abattement :

–         abattement pour durée de détention : la plus-value est diminuée de 10 % par année de possession de l’immeuble au-delà de la cinquième. Il se calcule par période de douze mois en faisant abstraction des fractions d’années.

–         abattement fixe : il est de 1000 euros par personne imposable

 

Montant et modalités de l’imposition

 

Les plus values sont imposées au taux de 16 % auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 11 %, soit 27 %.

Les formalités d’établissement de déclaration et de paiement de l’impôt sont effectuées directement par le notaire chargé de la vente. Le montant de l’impôt  et des prélèvements sociaux est prélevé sur le prix payé par l’acquéreur et reversé au Trésor par le notaire.

 

 

Exemple

Vous avez acquis le 1er Janvier 1996 un appartement grâce au dispositif  Perissol , au prix de 80 000 €.

Vous avez réalisé des travaux au cours de ces années mais non déductibles puisque déjà imputés sur vos revenus fonciers.

Vous avez trouvé un acquéreur au prix de 130 000 €, la date de l’acte est prévue le 2 janvier 2007.

 

Prix d’acquisition : 80 000 € majorés de 7,5 % (forfaitaires, mais si les frais étaient supérieurs retenir les frais réels), soit 86 000 €.

 

Calcul de la plus-value :

 

130 000 € – 86 000 € = 44 000 €

Abattement pour la durée de détention : 6 ans à 10 %, soit 60 % X 44 000 € = 26 400 €

Abattement fixe : 1 000 €

 

Plus-value imposable = 44 000 € – 26 400 € – 1 000 € = 16 600 €

 

L’impôt sera de 27 % soit, 4 482 €

 

 

Les cas d’exonérations :

Les principaux cas d’exonération concernent :

–         la cession de la résidence principale

–         la cession de biens détenus depuis plus de 15 ans

–         les cessions de biens d’un montant inférieur à 15 000 €

–         la cession de biens détenus par des retraités (ou invalides de 2ème et 3èmecatégorie SS, non imposables à l’ISF)

–         l’expropriation suite à déclaration d’utilité publique, à condition que l’indemnité soit intégralement réemployée dans un délai d’un an.

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