La garantie de paiement : hypothèques et cautions du prêt immobilier

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La banque demandera une garantie pour s’assurer du remboursement du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur.

Pour garantir le prêt 5 choix sont possibles :

  • l’hypothèque
  • le privilège de prêteur de deniers
  • la caution d’un particulier
  • la caution mutuelle
  • le nantissement

L’hypothèque

L’hypothèque est une garantie portant sur un bien immobilier : terrain, maison, appartement.

Elle permet à l’établissement prêteur de faire vendre le bien aux enchères en cas de non paiement des écéhéances et de se payer sur le prix de vente.

Elle doit faire l’objet d’un acte notarié et d’une inscription au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien entrainant le paiement : de la taxe de publicité foncière : 0.715 % du montant du prêt ainsi que du salaire du conservateur des hypothèques, des émoluments du notaire, de la TVA et des déboursés.

Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien. La date de l’inscription détermine la hiérarchie entre les créanciers inscrits appelée rang, les premiers inscrits étant les premiers payés.

Un an après l’extinction de la dette, l’inscription du privilège ou de l’hypothèque s’éteint d’elle-même. Si le bien est revendu avant ce délai, l’acquéreur demandera à ce qu’il soit procédé à la mainlevée de l’hypothèque. La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne des frais :1% du montant du prêt, qui restent à la charge du vendeur.

Le privilège de prêteur de deniers PPD

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Le privilège de prêteur de deniers, comme l’hypothèque, donne au créancier le droit de faire vendre le bien en cas de non paiement mais est moins coûteux car il n’est pas assujeti à la taxe de publicité foncière .

Il doit faire l’objet d’un acte notarié et d’une inscription au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien mais il est dispensé de la taxe de publicité foncière.

Il prend rang à la date de la vente c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien.

Le privilège ne s’applique qu’aux biens existants : par exemple, seule la partie du prêt qui sert à l’achat du terrain à bâtir peut faire l’objet du privilège de prêteur de deniers, tandis que la partie du prêt servant au financement de la construction sera garanti par une hypothèque.

Un an après l’extinction de la dette, l’inscription du privilège ou de l’hypothèque s’éteint d’elle-même. Si le bien est revendu avant ce délai, l’acquéreur demandera à ce qu’il soit procédé à la mainlevée de l’hypothèque. La radiation de l’hypothèque se fait auprès du conservateur des hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Elle entraîne des frais :1% du montant du prêt, qui restent à la charge du vendeur.

La caution d’un particulier

Une personne se porte caution en s’engageant à payer en cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur .

La caution engage tous ses biens personnels, ses revenus, salaires ou pensions, ainsi que son logement s’il est propriétaire, à l’exception d’un minimum égal au revenu minimum d’insertion .

Si la caution est mariée sans contrat, sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, le créancier demandera que son conjoint donne son consentement exprès à l’acte de cautionnement auquel cas les biens propres de la caution et les biens communs sont engagés.

Si le conjoint ne donne pas son accord, seuls les biens de la caution seront engagés

.

L’engagement de caution inquant la somme limite engagée doit être établi par écrit soit :

  • par acte sous seing privé directement entre l’établissement prêteur et la personne qui apporte sa caution
  • par un notaire : c’est alors un acte authentique

la caution simple

le bénéfice de discussion permet à la caution de demander au créancier de poursuivre d’abord le débiteur sur ses propres biens et de n’avoir à payer que si celui-ci est insolvable .

si par contre la caution renonce à la clause du bénéfice de la discussion l’établissement prêteur peut s’adresser directement à la caution.

la caution solidaire

le créancier peut décider de poursuivre indifféremment le débiteur ou la caution.

Il peut donc s’adresser directement à la caution sans être obligé d’essayer de récupérer d’abord sa créance sur le débiteur.

S’il y a plusieurs cautions le créancier est libre de ne s’adresser qu’à une seule ou plusieurs des cautions .

La caution mutuelle

La caution mutuelle garantit le créancier de son remboursement.

Les sociétés de caution mutuelle sont des établissements spécialisés dont le fonctionnement repose sur le principe de la mutualisation des risques via un fonds de garantie destiné à se substituer aux emprunteurs défaillants et ce en contrepartie d’une rémunération.

L’emprunteur doit verser à la societe de cautionnement une contribution proportionnelle au montant emprunté, cette contribution étant répartie entre :

  • un versement au fonds mutuel de garantie qui est généralement remboursé à hauteur de 75 à 80% à la fin du crédit si il n’y a eu aucun incident
  • une commission de gestion acquise à la société de caution

Le cautionnement mutuel est le plus souvent moins onéreux qu’une hypothèque .

A noter que :

  • les fonctionnaires et certaines professions peuvent bénéficer d’une garantie sans frais grâce à la caution mutuelle fonctionnaire.
  • les frais de cautionnement sont réduits pour les prêts aidés et réglementés : PAS, PEL, prêt à taux zéro.

Le nantissement

Le nantissement est une garantie qui porte sur un bien qui n’est pas immobilier.

le nantissement de titres

L’emprunteur donne des valeurs mobilières : actions, obligations ….en garantie d’un crédit.

Il conserve habituellement le droit de continuer à procéder à des opérations d’achat et de vente sur le portefeuille sans toutefois descendre en dessous d’un niveau fixé dans l’acte de prêt.

le nantissement d’un contrat d’assurance vie

L’emprunteur donne en garantie son assurance vie qui couvre le risque de non remboursement des capitaux empruntés .

Le nantissement en assurance vie est largement répandu dans les acquisitions de biens immobiliers en défiscalisation et généralement associé à un prêt in fine, par lequel l’emprunteur peut accumuler son épargne sur son assurance vie afin de rembourser le capital en fin de prêt.

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